• Woningbouw Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW): "Met OCW is een nieuwe raam koopovereenkomst afgesloten en in juli ondertekend". Vanaf 1 september is er conform het nieuwe contract gewerkt. Het eerste bouwplan is aan de orde gekomen tussen gemeente en OCW in vlek C. De planning is medio 2019 tot overeenstemming te komen en voortvarend de voorbereiding en verkoop op te pakken. Start bouw is gepland voorjaar 2020. In 2019 komen vervolgens deelgebied G, A en F aan de orde conform de nieuwe aanpak met OCW.
• Woningbouw deelgebied B: "De planning is geheel deelgebied B inclusief woonomgeving in 2021 op te leveren".
• Prins Clausbrug: De overeenkomst, waarin alle afspraken zijn vastgelegd met de aannemer, is getekend. Begin 2019 wordt de omgevingsvergunning aangevraagd en in mei wordt gestart met de productie van de brugonderdelen in de fabriekshal in Middelburg. Het heien start in oktober 2019. De oplevering staat gepland in het najaar van 2020.
• Eind 2018 is het eerste deel van de bouwweg naar vlek A/de Prins Clausburg aangelegd. Begin 2019 wordt de rest aanbesteed en aangelegd.
• In 2018 is een begin gemaakt met de voorbereidingen voor het dempen van de noordelijke insteekhaven. Tot medio 2019 loopt de Design en Construct-aanbestedingsprocedure.
• In 2018 is de grondkerende constructie rondom het Wervenpark voorbereid en begin 2019 wordt deze aanbesteed. Er zal gewerkt worden in een bouwteam. Het gaat hier om een innovatieve constructie in plaats van de traditionele damwand.
• Parkeren Villa Augustus: "Met Villa Augustus is een tijdelijke huurovereenkomst afgesloten voor een aantal parkeerplaatsen". Een onderzoek naar de parkeerbehoefte en –mogelijkheden rondom Villa Augustus is afgerond. Er is nog geen overeenstemming over bereikt met Villa Augustus.
• De herziene grondexploitatie 2018 is door de raad vastgesteld.
• Bouwenvelop vlek J is gegund aan NBU. De plannen worden voorbereid en de start bouw is eind 2019/begin 2020 gepland.
• De eerste fase van de aanbesteding van de bouwenvelop voor vlek E is in 2018 afgerond. De gunningsfase wordt voorjaar 2019 afgerond.
• Bestemmingsplan vlek I: "Het bestemmingsplan vlek I is vastgesteld door de raad".

Tot nu toe gerealiseerd

Het Masterplan Stadswerven dateert uit 2009. Onder het kopje "eerdere besluitvorming" kunt u teruglezen wat er sinds 2009 aan besluitvorming heeft plaatsgevonden. Hieronder staat opgesomd welke activiteiten er in 2017 en 2018 hebben plaatsgevonden:

2017   Voorbereiden inrichtingsplan met gebruikmaking van een duurzame alternatieve aanleg van

damwanden (gewapende grondconstructie) voor Wervenpark.

2017   Aanbesteding Prins Clausbrug en kredietaanvraag meerkosten ad € 3,5 mln.
2017   Voorbereiding inrichtingsplan begeleiden van Leefwerf de Biesbosch.
2017   Opstellen bouwenveloppen en aanbestedingsleidraad voor vlekken J en E.
2017   Woonwagens verhuisd van vlek J naar vlek E.
2017   Onderhandelingen grondprijs Americana.
2017   Tekenen koopovereenkomst gemeente en Minidorp voor 11 appartementen in vlek B-noord.
2017   Voorbereiding uitvoering bouw Watertorenterrein door Leyten en tekenen koopovereenkomst.
2017   Voorbereiding uitvoering graven haven t.b.v. hotelboot Villa Augustus.
2017   Start opstellen bestemmingsplan Vlek I.
2017   Aanbesteding trappen langs Wantij in Stadswerven-zuid.
2017   Begeleiding bouwinitiatieven 13 KV-gebouw en Tennet-gebouw langs Oranjelaan.
2018   Bouwenvelop vlek J gegund.
2018   Grondprijs afspraken gemaakt voor bouwplan Americana en voorbereiding en verkoop

bouwplan gestart.

2018   Nieuwe raamkoopovereenkomst met OCW ondertekend.
2018   Rechtszaken inzake aanbesteding Prins Clausbrug afgerond.
2018   1e fase aanbesteding vlek E afgerond.
2018   Bouwenvelop voor vlek C vastgesteld tussen OCW en gemeente.
2018   Bouwenvelop vlek G aangeleverd aan OCW.
2018   Nieuwe risicoanalyse uitgevoerd welke verwerkt is in Naris.
2018   Ramingen civiele werken in grondexploitatie geactualiseerd.
2018   Planning Stadswerven geactualiseerd.
2018    Herziene grondexploitatie 2018 vastgesteld.
2018   Voorbereiding gestart voor aanleg bouwweg naar vlek A/Prins Clausbrug en deel ter hoogte

van vlek B uitgevoerd.

2018   Overeenkomst met aannemer Prins Clausbrug getekend en gestart met de voorbereiding.
2018   Voorbereiding gestart voor dichten noordelijke insteekhaven.
2018   Gronddepot aangelegd en parkeerterrein en camperplaats opgeheven (vlek D).
2018   De definitieve woonomgeving in vlek B-zuid aangelegd.
2018   Begeleiding verkoop en uitvoering zelfbouwkavels.
2018   Afspraken gemaakt inzake overdracht openbare ruimte naar Beheer en eerste delen

overgedragen.

2018   Voorlopig ontwerp innovatieve damwanden Wervenpark afgerond en voorbereiding

aanbesteding gestart.

2018   De bouw van bouwplan vlek H, 22 egw en 12 appartementen, is gestart.
2018   De haven voor de hotelboot Villa Augustus gegraven en de hotelboot is geplaatst.
2018   Een overeenkomst afgesloten met Villa Augustus over tijdelijke verhuur parkeerplaatsen.
2018   Ontwerp bestemmingsplan vlek I vastgesteld.
2018   De trappen in Stadswerven-zuid langs het Wantij zijn in uitvoering.
2018   Planning en fasering gemaakt voor vlek A.
2018   Gestart met verkaveling vlek A ten behoeve van het opstellen van de bouwenvelop.
2018   Bouw gestart van Minidorp in de Stad.
2018    Diverse individuele kavels in uitvoering en opgeleverd.
2018   Voorbereiding vlek I uitgesteld in verband met tijdelijke huisvesting Brandweer.
2018    Verbouwing 13 KV-gebouw is gestart.
2018   Onderzoeken vlekken F en G gestart t.b.v. saneren en bouwrijp maken.
2018   OCW is gestart met onderzoek naar gebruiksmogelijkheden van de Biesboschhal.
2018   Een extra subsidie aangevraagd voor de aanleg van de Prins Clausbrug en voor de aanleg van

het Wervenpark.

2018   Begeleiding particulier initiatief 50 KV-gebouw.

De huidige en toekomstige bewoners worden door middel van digitale nieuwsbrieven en via Facebook geïnformeerd over de ontwikkelingen op Stadswerven. De nieuwsbrief verschijnt regelmatig (om de 2 à 3 maanden).
Daarnaast wordt het communicatieplan geactualiseerd, er worden een zogenaamd communicatieframe en –boodschap opgesteld. Najaar 2018 is er een informatieavond in Kinepolis georganiseerd, met de mogelijkheid een film over Stadswerven-noord te bekijken, over onder andere:

• ontwikkelingen Stadswerven-noord (bijvoorbeeld bouwplannen Americana en Minidorp).
• bouwrijp maken en aanleg nieuwe bouwweg.
• ontwikkeling Prins Clausbrug, verkeer en parkeren.

Deze avond was druk bezocht.

Actuele raming en dekking

De grex Stadswerven sloot per 1-1-2018 op € 45,4 mln -> eindwaarde € 53,2 mln (nadelig). Het saldo van de geactualiseerde grex bedraagt op eindwaarde per 1-1-2019 € 53,8 mln (nadelig).

Ten aanzien van de stand in december 2018 is ten opzichte van het geprognosticeerde resultaat van de jaarrekening 2018 de grex met € 0,6 mln (op eindwaarde) verslechterd. De voornaamste oorzaken zijn:

• 0,4 mln (nadelig) inzake maatregelen aan vlek G om de zuidelijke insteekhaven bereikbaar te maken voor de Leefwerf.
• 1,4 mln (nadelig) lagere grondwaarde vlek J.
• 1,9 mln (voordelig) aangepaste ramingen tbv de 'Herziening van de Grex' voor zowel grondwaarde als kosten.
• 0,7 mln (nadelig) aangepaste parameters, zoals rente en indexatie.

Het saldo van de grondexploitatie is de financiële vertaling van de uitgangspunten die vastgesteld zijn tegelijkertijd met het openen van de grondexploitatie. Het verwezenlijken van deze uitgangspunten gaat gepaard met financiële risico’s. Het financieel management omtrent de grondexploitatie impliceert naast het sturen op het financieel resultaat daarom ook het sturen op risico’s. Het risicoprofiel van Stadswerven bedraagt per 1-1-2019 € 10,6 mln (90%).

Liquiditeitenplanning

Risico's en beheersmaatregelen

Contractuele kaders:
Grondposities
Gemeente: binnen het ontwikkelgebied grotendeels gemeente eigendom. De diverse KV-gebouwen zijn particuliere ontwikkelingen.

Overeenkomst(en)
Overeenkomst ter verwerving van kooprechten bouwgronden Plangebied De Stadswerven d.d. juli 2018. Van belang is hierbij op te merken dat de Ontwikkelingscombinatie de Werven (OCW) vanaf 2001 de ontwikkelrechten van vrijwel het gehele gebied had verkregen (zogenaamde claimgebied) en dat daarvoor eerder in 2011 een overeenkomst is gesloten.
Met het oog op de Europese aanbesteding- en staatssteunregels heeft de overeenkomst in essentie het karakter van een (raam)koopovereenkomst en niet van een samenwerkingsovereenkomst.

Looptijd overeenkomst
De een na laatste overeenkomst is mei 2011 in werking getreden en de laatste juli 2018.
De planning kent een doorlooptijd van 2011 tot en met 2025. De vigerende grondexploitatie loopt tot 31 december 2025. Behoudens tussentijdse beëindiging (surseance, faillissement etc.) eindigt de overeenkomst op het moment waarop partijen aan alle verplichtingen hebben voldaan.

Algemene kenmerken contract:

1. Lang lopende, niet opzegbare overeenkomst, met wederzijdse verplichtingen.
2. Grondpositie en grondexploitatie volledig voor rekening gemeente.
3. Ontwikkelingscombinatie De Werven BV, na contractovername per 19 juni 2014, Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. (OCW), heeft contractuele aanspraken (ontwikkelrechten/rechten van koop) op en dus financieel belang bij nagenoeg het gehele gebied Stadswerven Noord. Slechts deelgebied E is expliciet uitgezonderd van de kooprechten. Het staat de gemeente vrij daarover te beschikken en daarmee te doen wat haar goeddunkt. In het contract met OCW van juni 2018 is geregeld dat de gemeente de mogelijkheid krijgt om in Stadswerven-noord 80 woningen uit te geven in particulier opdrachtgeverschap en dat OCW plangebied A, met uitzondering van de punt van de Punt, voor haar rekening neemt.
4. In het recente contract van 2018 zijn tijdsafspraken gemaakt over de wijze waarop en de termijn waarbinnen de grondprijs per vlek wordt bepaald (ten opzichte van het contract uit 2011 is hier een versnelling in geregeld).
5. De gemeente is buiten de onder 3 genoemde uitzondering, niet vrij om rechtstreeks met derden te onderhandelen/contracteren over de verkoop van gronden in Stadswerven-noord. De Ontwikkelingscombinatie Stadswerven CV (OCW) is de eerst rechthebbende.
6. Binnen het plangebied Stadswerven, maar buiten de context van deze overeenkomst, vallen de deelgebieden I en J in Stadswerven-zuid. Deze kunnen in afwijking van de planning door de gemeente eerder worden ontwikkeld, voor zover dat niet concurrerend is met op dat moment door de Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW) in ontwikkeling zijnde deelgebieden.

Betrokken Private partijen
Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. waarin thans samenwerken:

• AM BV.
• Dura Vermeer Bouw Zuid West BV.
• Aanneming Maatschappij J.P. van Eesteren BV.
• Private partijen voor één locatie per partij:
  • Leyten
  • Looye
  • CPO het Minidorp
  • Den Hoed
  • Isa beheer

Bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan etc.

• Masterplan: vastgesteld door de raad op 12 mei 2009.
• Stedenbouwkundig Plan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010.
• Beeldregieplan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010.
• Bestemmingsplan De Stadswerven: vastgesteld door de raad op 1 mei 2005, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 18 oktober 2005, in werking getreden op 22 december 2005. Geactualiseerd bestemmingsplan vastgesteld door de raad op 10 mei 2016 en onherroepelijk geworden.

Scope

Stadswerven bestaat uit een zuidelijk en een noordelijk deel. Het zuidelijk deel wordt begrensd door de Noordendijk, de Oranjelaan, het Wantij en de Biesboschstraat. Het noordelijk deel door de Merwede, het Wantij, de Merwedestraat en de bedrijfsbebouwing oostelijk van de Papendrechtsestraat. Het inmiddels ge-verbouwde Energiehuis, de parkeergarage, de bioscoop en Villa Augustus maken geen onderdeel (meer) uit van het project. Stadswerven is een herstructureringsgebied van (vooral) scheepsbouw en andere bedrijvigheid naar (binnen-) stedelijk wonen met voorzieningen. Het gaat om voorzieningen aan de noordzijde die een stedelijke menging van wonen met enkele andere functies moet geven en een menging van wonen met meer grootschalige centrumachtige voorzieningen aan de zuidzijde. In Stadswerven-zuid zijn ontwikkelingen gaande, zoals aanleg trappen Wantij, bouwplan vlek J, initiatieven ontwikkeling gebouwen 13 KV, 50 KV en Tennet langs Oranjelaan, Regiokantoor, tijdelijke huisvesting Brandweer, die invloed hebben op de omgeving met name op het gebied van parkeren, die aandacht vragen vanuit het project.

Programma

Voorgaande besluitvorming