De ontwikkelingen in Gezondheidspark lagen geruime tijd stil. Inmiddels is het macro economisch perspectief meer positief ingekleurd en krijgt de ambitie van Dordrecht en de Drechtsteden, zoals verwoord in de groeistrategie voor de Drechtsteden, steeds meer gestalte. In het bijzonder voor het onderdeel wonen is een forse taakstelling van meer dan 10.000 woningen opgenomen. Deze taakstelling zal verspreid over de stad gestalte moeten krijgen. Het Gezondheidspark kan hierin een wezenlijke bijdrage leveren. Er zijn drie ontwikkelingen gaande in Gezondheidspark die bijdragen aan deze woningbouwopgave. De gemeente is zelf eigenaar van de Middenzone en is momenteel druk met het opleveren van de kaderstellende producten om tot ontwikkeling over te gaan. Aan de Overkampweg bouwt AM aan de tweede van in totaal drie woontorens. Daarnaast trekt Yulius weg uit de buurt en komt hierdoor op twee plekken ruimte vrij voor wonen.

Middenzone
De Middenzone zou aanvankelijk worden ontwikkeld met veel kantoorruimte en detailhandel. Onder andere vanwege de crisis is dit idee losgelaten en is er parkeren op maaiveld mogelijk gemaakt. Om bij te dragen aan de grote bouwopgave is dit de voor de hand liggende locatie om op korte termijn te ontwikkelen tot woonlocatie. Er is ruimte voor circa 500 woningen, verdeeld over twee deelgebieden. Daarnaast wordt er leisure toegevoegd en is er ruimte voor kleinschalige winkels en bedrijven, gerelateerd aan sport en zorg. Er wordt ingezet op een actieve woonontwikkeling; halverwege 2019 wordt een aantal relevante- en kaderstellende producten ter besluitvorming aangeboden. Hierna wordt een tender opgestart voor de gronduitgifte.

AM
AM heeft in 2008 plannen gemaakt voor het realiseren van drie woontorens, elk met circa 50 appartementen. De eerste toren is in deze periode ook ontwikkeld. Over het realiseren van de twee nog ontbrekende woontorens in de Overkampzone zijn afspraken gemaakt. De grond voor één van deze woontorens is in juli 2018 afgenomen door de ontwikkelaar, inmiddels is de bouw gestart. De afspraak is om na verkoop van 80% van toren 2, eveneens te starten met de verkoop van toren 3. De verwachting is dat dit in het tweede kwartaal van 2019 plaats vindt. Voor woontoren 1 en 2 en de omliggende gronden heeft de gemeente de grond al uitgegeven, voor woontoren 3 vindt de gronduitgifte plaats voordat deze gerealiseerd wordt.

Yulius
Vanwege een verdergaande concentratie in Sliedrecht en Gorinchem is met Stichting Yulius overeengekomen de vrijkomende locaties gelegen binnen het Gezondheidspark aan te wenden voor woningbouw. De gemeente zal hierin faciliteren. Momenteel zijn de twee deelgebieden op de markt aangeboden. Op elk van de locaties is ruimte voor circa 100 appartementen. Op één van de locaties wordt wonen met zorg gefaciliteerd. Yulius is zelf eigenaar van de gronden, het bestemmingsplan moet nog worden aangepast op het nieuwe programma.

Aan de ontwikkeling van de Middenzone wordt nu gewerkt, wat uiteindelijk moet resulteren in een aantal kader stellende documenten. Voor deze producten is bestuurlijke besluitvorming nodig. Hieronder de planning.

Parkeernotitie: in besluitvorming tweede kwartaal 2019.
Pakket van wensen en eisen: in besluitvorming tweede kwartaal van 2019.
Bestemmingsplan: in procedure tweede kwartaal van 2019.
GREX: in besluitvorming tweede kwartaal van 2019.
Stedenbouwkundig plan: in besluitvorming tweede kwartaal van 2019.
Beeldkwaliteitsplan: in besluitvorming tweede kwartaal van 2019.
PEX: in besluitvorming tweede kwartaal van 2019.

Tot nu toe gerealiseerd

Ondertekening SOK 2005; beëindiging SOK 2018.
Nieuwbouw GGD en ASZ; Nieuwbouw Sportboulevard; oplevering eerste woontoren Overkampweg nieuwbouw hostel.
Verbouw/nieuwbouw vm. Amigo's in 2014. Nieuwbouw Coralgebouw (tussen politiebureau en ASZ).

Marktconsultatie
In het tweede kwartaal van 2018 is er een marktconsultatie verricht met acht marktpartijen. Dit is gedaan om een antwoord te vinden op essentiële vraagstukken binnen dit plangebied, zoals fasering en parkeren. Er is benadrukt dat deze marktconsultatie puur oriënterend was, bedoelt om de ontwikkeling te bespreken op gebied van stedenbouw, het programma, de parkeeropgave, duurzaamheid en het vervolgproces van ontwikkelen in concurrentie. Uit deze gesprekken zijn enkele duidelijke conclusies te trekken. Zo vragen marktpartijen om flexibiliteit in het stedenbouwkundig plan, wat nodig is om de diverse uitdagingen in het plangebied op te lossen. Daarnaast is benadrukt dat met name de fasering van het programma en de parkeervoorzieningen erg belangrijk zijn voor de haalbaarheid van het project. Er werd een grote voorkeur uitgesproken om deze tender te doorlopen in dialoog met de gemeente, om zo te komen tot de meest optimale en in de markt passende ontwikkeling.

Ook is er afgelopen jaar gewerkt aan het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan. De randvoorwaarden die hieruit voortvloeien zijn samengevat in een pakket van wensen en eisen. Daarnaast zijn in het pakket van wensen en eisen randvoorwaarden opgeschreven met betrekking tot parkeren, duurzaamheid, de openbare ruimte, het programma, de grondbieding et cetera. Om de tender te kunnen starten wordt er, naast het werk aan het pakket van wensen en eisen, gewerkt aan meer kader stellende producten, zoals het contract voor de grond, de procesbrief en het beeldkwaliteitsplan.

Behoudens met direct betrokken partijen vindt op dit moment geen communicatie plaats. Met AM is op reguliere basis contact. Het Albert Schweitzer wordt regulier geïnformeerd over de voortgang en de omgeving is geïnformeerd over de toekomstige ontwikkeling rond de locaties van Yulius.

Actuele raming en dekking

De beëindiging van de samenwerking met Multi en het ASZ en het niet langer nastreven van de oorspronkelijk beoogde ontwikkeling van de Middenzone, heeft gevolgen gehad voor de grondexploitatie. De grondexploitatie van het totale gebied is afgesloten en er is verlies genomen (raadsvoorstel 1321402; raadsbesluit 17-2-2015).

Voor de resterende ontwikkeling in het gebied is een grondexploitatie voor alleen de Overkampzone in de plaats gekomen.

De toekomstige invulling van de Middenzone wordt op dit moment nader bepaald. Daarom zijn de gronden in de Middenzone opgenomen als strategische grondvoorraad (niet in exploitatie genomen gronden). Om de ontwikkeling van de Middenzone voor te bereiden (producten: ruimtelijk functioneel kader, een beeldkwaliteitsplan, het programma, een grond- en parkeerexploitatie, een gronduitgiftestrategie en een voorontwerp bestemmingsplan) is het 1e kwartaal van 2018 een nieuw voorbereidingskrediet verstrekt van € 317.000. Het voorbereidingskrediet komt ten laste van de exploitatie in voorbereiding voor de Middenzone. De kosten worden gedekt door grondverkopen binnen de nog te openen grondexploitatie. De grondexploitatie van ontwikkeling van de Middenzone zal in 2019 ter besluitvorming worden aangeboden.

In 2018 is conform BBV richtlijnen voor € 0,7 mln. aan tussentijdse winst genomen in de grondexploitatie. Hierdoor is het saldo van de prognose 2019 verlaagd ten opzichte van de prognose 2018. Gecorrigeerd voor winstnemingen bedraagt het resultaat van de grondexploitatie Overkampzone € 2,2 miljoen positief.

Liquiditeitenplanning

Risico's en beheersmaatregelen

Grondposities
De gemeente is, met uitzondering van de gronden van Yulius, eigenaar van alle nog uit te geven gronden binnen het plangebied, behoudens een klein perceel waarop een trafo staat (wordt mogelijk ingepast in programma).

Het project bestaat uit een Sportboulevard, Ziekenhuiszone, Middenzone, Overkampzone en Yulius.

Overeenkomst(en)
Samenwerkingsovereenkomst Gezondheidspark Dordwijk (SOK) d.d. 22 november 2004: beëindigd juni 2018.
Samenwerkingsovereenkomst Gezondheidspark Dordrecht (SOK) d.d. 26 oktober 2005: beëindigd juni 2018.
Ontwikkel- en Realiseringsovereenkomst Overkampzone (ROK) d.d. 9 oktober 2007: de contractuele positie in deze overeenkomst van het Albert Schweitzer ziekenhuis is door de gemeente overgenomen op basis van de Overeenkomst contractoverneming d.d. juni 2018.

Betrokken private partijen
Realisatie overeenkomst (ROK) met AM Wonen B.V. (AM Wonen).

Bestemmingsplan en stedenbouwkundig plan
Bestemmingsplan: wordt geënt op de huidige en toekomstige situatie. Het nieuwe programma, de stedenbouwkundige randvoorwaarden en parkeereisen zijn hierin verwerkt.
Stedenbouwkundig programma: is herzien. De belangrijkste kaders zijn eruit gedestilleerd en worden uitgangspunt van de dialoog met de nog te selecteren marktpartijen.

Scope

Bij het Gezondheidspark (GZP) is aanvankelijk ingezet, met een samenwerkingsverband tussen gemeente, het Albert Schweitzer ziekenhuis (ASZ) en een marktpartij, op het versterken van de stedelijke structuur op het gebied van sport en zorg, ondersteund door een meer commercieel gericht programma en woningbouw. De zorg- en sportzone zijn gerealiseerd, de invulling van het commerciële programma is om meerdere reden achtergebleven en heeft zich beperkt tot de realisatie van twee van de beoogde drie woontorens in de Overkampzone.

Dit jaar wordt er een tender opgestart om in dialoog met marktpartijen te komen tot gunning. De hiervoor benodigde kaderstelling is op hoofdlijnen gereed; de inhoud hiervan zal in samenwerking met de markt nader vorm worden gegeven. Stedenbouwkundige randvoorwaarden worden hierin meegenomen en er is een programma van eisen en wensen. Hierin staan de gemeentelijke voorwaarden omschreven op het gebied van verkeer, duurzaamheid, openbare ruimte, programma, financiën en meer. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is tevens het voornemen om de verkeersstructuur te optimaliseren, het parkeren adequaat te organiseren, keuze tussen publiek- c.q. privaat gestuurd parkeren te bewerkstelligen en de verblijfskwaliteit substantieel te verbeteren. Eveneens is ingezet op een voortvarende realisering van de resterende woontoren in de Overkampzone. Yulius heeft aangegeven haar activiteiten op het gezondheidspark (op termijn) te beëindigen. Overeengekomen is om op de vrijkomende gronden een woonprogramma te ontwikkelen. De verdere uitwerking hiervan moet nog plaatsvinden.

Programma

Het Gezondheidspark bestaat uit verschillende zones; de Ziekenhuiszone, Sportzone, Middenzone en de Overkampzone. De eerder vastgestelde grondexploitatie op basis van het Masterplan uit 2008 is afgesloten en er is een nieuwe grondexploitatie voor het Gezondheidspark geopend, namelijk alleen voor de Overkampzone.

Voorgaande besluitvorming