• Bouw 41 grondgebonden woningen op perceel 5B gestart.
• Verkoop 45 appartementen en 8 maisonnettes op perceel 6A2.
• Uitwerking Startnotitie doorontwikkeling Leerpark tot campus.
• Maakfabriek/startersmilieu perceel 6C, spoorhalte, bouwopleidingen, woningbouw.
• Afname perceel 6D2 januari 2019 (contract + rentebetaling) en verkenning huisvesting HBO-Drechtsteden.
• Uitwerking spoorhalte Leerpark/Gezondheidspark/Sportboulevard.
• Overig: parkeeronderzoek, geluidsscherm spoor.

Er zijn plannen in ontwikkeling voor het afronden van de totale Leerpark invulling.

• De woningbouwvlekken 5A, 5B en 5C (Valkzicht), aan de noordzijde van het park, zijn deels ook reeds gerealiseerd of in uitvoering.

De 41 grondgebonden woningen op perceel 5B zijn sinds medio 2018 in aanbouw. Bouw gereed eerste helft 2019.

• De 45 appartementen en 8 maisonnettes op perceel 6A2 zijn medio 2018 in verkoop gegaan. Bouwstart hiervan wordt in het voorjaar van 2019 verwacht. In de plint aan de Maria Montessorilaan komen voorzieningen, en aan de spoorzijde bedrijfsunits.
• De ambitie is dat op het Leerpark, nabij 6B en 6C, een halte op de spoorlijn Dordrecht – Breda wordt gerealiseerd. Daarvoor is in het 4e kwartaal 2018 een inspiratiedocument opgesteld. Hierover komt medio 2019 meer duidelijkheid. Deze ontwikkeling heeft naar verwachting gevolgen voor de invulling van kavel 6B.
• Voor perceel 6C, dat buiten het contract met Heijmans is gehouden, is een startnotitie opgesteld. Belangrijke onderdelen van de invulling zullen een Startup-center met aanvullend ruimte voor de Bouwopleidingen van ROC Da Vinci en Bouwmensen (de Maakfabriek), gebouwd parkeren en horeca zijn. Enkele andere invullingen zijn horeca, bedrijfsruimte en woningbouw.
• Voor het centraal gelegen perceel 6D2 wordt gewerkt aan een plan voor de bouw van een entreegebouw, bestemd voor HBO onderwijs en bedrijvigheid, met een aansluiting op de Duurzaamheidsfabriek. Begin 2019 ontstaat duidelijkheid met betrekking tot de definitieve invulling van kavel 6D2.
• Voor het meest oostelijke perceel 2F, gelegen aan de N3, gaat de gedachte uit naar de bouw van extra woningen, bijvoorbeeld in de vorm van starterswoningen of een beeldbepalende woontoren. Hierover vindt overleg met Heijmans plaats. Voor realisatie van woningbouw op deze plek zal het bestemmingsplan moeten worden gewijzigd.
• De parkeerdruk in het gebied is hoog. Daarom is in de 2e helft van 2018 onderzoek uitgevoerd naar de parkeersituatie op het Leerpark en vindt een eerste verkenning plaats naar het invoeren van gereguleerd parkeren. Er is rekening gehouden met de bouw van een parkeergarage op perceel 6C.
• Vooruitlopend op de bouw van de Maakfabriek is op perceel 6C in 2017 een 1e tijdelijke hal gebouwd. In 2018 is, vanwege de grote vraag van Startups (de doelgroep voor de Maakfabriek) een 2e hal toegevoegd.
• De aanleg van een speelplek bij de woningbouwlocaties 5A, 5B en 5C is in 2018 uitgevoerd.
• De aanleg van een geluidscherm langs het spoor, om de woningbouw op perceel 6A2 mogelijk te maken, is voorbereid.

Tot nu toe gerealiseerd

Communicatie door coöperatie Leerpark en door gemeente naar gebruikers, bewoners, professionals en overige geïnteresseerden vindt plaats via websites www.leerpark.nl, sociale media, nieuwsbrieven, en informatie avonden. Tevens zijn een aantal een promotiefilmpjes gemaakt door inschakeling van RTV-Dordrecht.

Actuele raming en dekking

De financieringsstructuur van het project Leerpark is opgebouwd uit een begroting voor de bouw van schoolgebouwen, een grondexploitatie (GREX), Leerpark voorzieningen en organisatiekosten van de Coöperatie Leerpark. De bijdrage onderwijs voor bouw van scholen, de Drechtstedelijke middelen uit Manden Maken en de Provinciale subsidies uit het verleden zijn reeds afgesloten en afgewikkeld. Nog actueel voor het project Leerpark zijn de grondexploitatie en een aantal kredieten voor Leerpark voorzieningen (gedekt uit de reserve Strategische Investeringen) en de organisatiekosten van de Coöperatie Leerpark.

Samenvatting grondexploitatie Leerpark

De investeringen c.q. uitgaven grondexploitatie zijn volgens de laatste vastgestelde grondexploitatie geraamd op € 46,5 miljoen, en worden voor € 29,1 miljoen gedekt door opbrengst gronduitgifte voor woningen, kantoren en bedrijven. Het saldo op basis van eindwaarde van deze geactualiseerde grondexploitatie bedraagt € 17,5 miljoen (negatief). Hiervoor is reeds in voldoende mate een verliesvoorziening gevormd.

Samenvatting programma Leerpark (SI-middelen)

Voor de programmakosten en organisatiekosten van de Coöperatie Leerpark inclusief Duurzaamheidsfabriek is de financiële voortgang weergegeven naar aanleiding van besluit 777979 d.d. 18-9-2012 en daaropvolgende besluitvorming.

Toelichting:

• Exploitatie DZHF: in voorgaande jaren is besloten tot een her-allocatie van budgetten binnen SI Leerpark, en is de vrijval van BTW sportgebouw en sloopbudget toegevoegd aan de beschikbare middelen voor de aanloopverliezen van de DZHF. De exploitatie van de DZHF is afgelopen jaar sterk verbeterd, door verhuuropbrengsten en een gunstigere financiering en lagere rentekosten.
• Stimuleringsprogramma Leerpark: het restant wordt ingezet voor activiteiten ter bevordering van de levendigheid van het gebied.
• In 2018 is een deel van het resterend budget aangewend voor de realisatie van de 2e tijdelijke maakhal op kavel 6C.
• De bewegwijzering op het Leerpark is in 2017 voorbereid en in 2018 aangebracht. Van het budget resteert nog circa € 20.000, dat in 2019 wordt ingezet voor kleine aanpassingen, waarna het restant zal terugvloeien naar het stimuleringsprogramma Leerpark.
• In 2017 is de laatste termijn voor de VIV betaald.
• Voor de exploitatie van de klimhal is een gebruiksovereenkomst gesloten, waarbij een bijdrage is toegezegd van € 35.000 per jaar t/m 2020.

• Organisatiekosten: betreft kosten van Dordrecht in relatie tot de verbonden partij Coöperatie Ontwikkeling Leerpark U.A. Met ingang van 2015 worden de organisatiekosten niet meer vanuit SI gefinancierd, maar vanuit de exploitatie. In de begroting is jaarlijks € 165.000 opgenomen.

Liquiditeitenplanning

Tussen 2019 en met 2022 wordt in totaal circa € 6,5 miljoen geïnvesteerd in de openbare ruimte, leerparkvoorzieningen en organisatiekosten. Een groot deel hiervan wordt gedekt uit grondopbrengsten, een deel uit de reserve Strategische Investeringen Leerpark en voor organisatiekosten uit de exploitatiebegroting.

Risico's en beheersmaatregelen

Grondposities
Gemeente en Stichting Regionaal Opleidingencentrum Zuid-Holland Zuid Da Vinci College (DVC) hebben alle binnen het ontwikkelgebied gelegen nog uit te geven gronden in eigendom. Met Heijmans is een overeenkomst gesloten voor de ontwikkeling van het gebied, waarbij de percelen die voor de markt worden ontwikkeld, worden verkocht aan Heijmans. Alleen Perceel 6C blijft geheel in eigendom van de gemeente. De gemeente en DVC vormen samen een coöperatie. De Coöperatie Ontwikkeling Leerpark U.A. is opdrachtgever voor het realiseren van het totale Leerpark gebied (inclusief onderwijsleerbedrijven, woningen en openbare ruimte). Perceel 6C (linksonder op de tekening hieronder) valt binnen het projectgebied maar buiten de Bieding van Heijmans. Hier heeft Heijmans dus geen ontwikkelrecht/plicht. Het staat de gemeente vrij om hierover te contracteren. DVC heeft hier evenmin rechten, eventuele opbrengsten zijn dus direct voor de gemeente. De invulling van perceel 6C speelt een belangrijke rol bij de doorontwikkeling tot Campus Leerpark.

Overeenkomsten/contracten
2003: Aanbestedingsleidraad.
2003/2004: Bieding Heijmans en anderen.
2004: Gunningbesluit.
2004: Integrale samenwerkingsovereenkomst (SOK).
2004: Coördinatieovereenkomst.
2004: Samenwerkingsovereenkomsten op perceelniveau voor de percelen 1 t/m 6.
2005: Ontwikkelingsbesluit.
2005: Realiseringsovereenkomst op perceelniveau voor de percelen 1, 2 (exclusief 2F) en 3.
2014: Vaststellingsovereenkomst betreffende de percelen 2F, 5A, 5B, 5C, 6A, 6B en 6DII.
Inmiddels zijn overgedragen de percelen 5A, 5B, 6AI, 6AII en 6B.

Looptijd overeenkomst:
Datum inwerkingtreding SOK: bij ondertekening, na Gunningsbesluit.
Einde na beëindiging Realiseringsfase of artikel 11.

Start Realisatiefase: het Ontwikkelingsbesluit is genomen en de Realisatie- en Gronduitgifteovereenkomsten zijn ondertekend.

Samenwerkingsfase: de fase die een aanvang neemt met het Gunningbesluit in combinatie met het ondertekenen van deze overeenkomst en eindigt met het Ontwikkelingsbesluit in combinatie met het ondertekenen van Partijen van Realisatie- en Gronduitgifteovereenkomsten.

De vaststellingsovereenkomst uit 2014 betreft een overeenkomst voor de afname van percelen door Heijmans voor vastgestelde bedragen en op vastgestelde data. Deze worden gevolgd.

Samenwerking op hoofdlijnen en wederzijdse verplichtingen
Coöperatie Leerpark U.A.
Het redigeren van de definitieve Realisatieovereenkomst, de Gronduitgifteovereenkomsten, het voeren en notuleren van al het benodigde overleg met de Marktpartij, tijdige besluitvorming over/goedkeuring van de verschillende onderdelen van het Ontwikkelingsplan, het ter goedkeuring voorleggen aan haar leden van het Ontwikkelingsplan ten behoeve van het Ontwikkelingsbesluit.

Heijmans N.V.
Het verrichten van activiteiten die resulteren in het opstellen van het VO, het DO, Bestek en tekeningen of een beeldkwaliteitplan, werkzaamheden in de samenwerkingsfase voor eigen rekening. Al die werkzaamheden die voor de ontwikkeling en realisatie van het Leerpark dienen te worden verricht en die niet expliciet door de Coöperatie dienen te worden verricht. De grond bedoeld voor de bouw van woningen, bedrijven en kantoren afnemen tegen de in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen vergoeding.

Partijen gezamenlijk
Gerechtigd tot het doen van voorstellen tot aanpassing.
Aanvulling of wijziging overeenkomst enkel na schriftelijke goedkeuring van beide partijen.

Algemene kenmerken
Langlopende overeenkomst, met wederzijdse verplichtingen, zonder einddatum. Verplichte grondafname Heijmans met afgesproken afnamedata. De grondposities van de gemeente en Da Vinci geven naast indexatie met de CPI-index ook een rentelast de interne rekenrente. Om dit risico af te dekken hebben onderhandelingen plaatsgevonden tussen de coöperatie en Heijmans. De uitkomst van deze onderhandelingen is inmiddels door het coöperatiebestuur geaccordeerd en vastgesteld door college en raad. De belangrijkste herziene afspraken betreffen de vertraagde, maar nu wel verplichte afname van de grond (doorlopend tot 2023). Perceel 6C valt buiten de bieding met Heijmans. De gemeente is intern in overleg, hoe de ontwikkeling van deze kavel het beste kan worden aangepakt. De gemeente Dordrecht is verantwoordelijk voor de grondexploitatie (GREX).

Betrokken private partijen

• Da Vinci, partner in de Coöperatie Leerpark.
• Heijmans N.V., ontwikkelaar.
• West 8, stedenbouwkundig bureau en supervisor.
• Studio Leon Thier, architecten/supervisor.
• BBN, Adviseur.

Scope

Het Masterplan Leerpark omvat de ontwikkeling van woningen, scholen, kantoren, horeca, winkelvoorzieningen en parkeerfaciliteiten. Daarnaast willen we versterking van het onderwijs, met name op het gebied van techniek, duurzaamheid en maritiem. Om de sociale samenhang in het gebied te vergroten willen we programmatisch de verantwoordelijkheid voor het gebied overdragen aan de gebruikers.

Programma

Toelichting op bovenstaande tabel
In 2014 zijn met Heijmans nieuwe afspraken gemaakt over de grondafname in het gebied, hierdoor zal het project doorlopen tot 2023. Op grond van de afspraken die gemaakt zijn met Heijmans in 2014, is de status weer op groen gezet. Heijmans heeft (binnen de contractuele afspraken) een aantal malen uitstel gevraagd op de afname van enkele woningbouwpercelen, maar er is ook vervroegde afname van de percelen 5A fase 4 t/m 9 en 5B fase 10 t/m 15 gerealiseerd. De aantallen woningbouw kunnen wijzigen omdat: 1) Heijmans zelf binnen het geldende bestemmingsplan kan bepalen of er grondgebonden woningen of appartementen worden gebouwd en 2) de mogelijkheid van extra woningbouw is verkend. De definitieve invulling wordt uitgewerkt.

Voorgaande besluitvorming